家賃を下げての募集メリット
最もコストがかからない
最も効果が得られる
最も簡単
3.9
家賃4.0万円
空室対策・リノベーションのご提案
2021年現在の鳥取の学生アパートの入居状況
公立鳥取環境大学周辺では、アパートの数もそれほど増えていないにも関わらず、2012年の公立化に伴い学生数が増加しています。
2021年現在でも、需要より供給数の方が少ない状況にありますのでアパートに空室がほとんど出ないという状況にあります。
家賃相場も安定しており、当面、空室対策などを考える必要がない状態です。
鳥取大学周辺におきまして、アパート物件の増加により、需要より供給数 が多くなっています。近年、湖山町周辺では、相当数のアパートの空室が見 受けられるようになっています。
私たち、不動産仲介業者の集客努力も、今 まで以上に必要となってきますが、効果的な空室対策を検討し、「物件力」を 高めていくことが急務です。
満室経営の決め手は、「物件力」の向上です。
10年前までの大学新入生のお部屋探しは、受験時に配布したパンフレットで 不動産仲介業者を知り、電話で来店予約、不動産屋のお店にて物件を紹介されて物件を 選択をするという流れが主流でした。
現在はスマートフォンの普及により簡単にウェブサイトを閲覧でき、遠方の方 でも来店せずして、自宅にいながらウェブサイトにて部屋の情報、画像が簡単に 取得できるようになり、物件を事前に選択した上で、来店予約、お店に来店され るのが主流になり、順序が逆転しています。
また、色々なポータルサイト や複数の仲介会社の紹介物件を閲覧され物件比較をすることが可能となり、 「物件力」の高い物件ではないものは、来店前から物件選択から外されてしまいます。
ネット検索から外されない物件かどうかチェックしてみましょう
当店では、学生専用サイトを作成しています。左の検索項目画面は、日々、来店される学生様 ならびに親御様の希望条件のお声の中で、物件選択をされるにあたり、重要な項目を列挙して います。
遠方にいながらお部屋探しをされる方は、希望条件のチェックボックスにチェックを入れて、 閲覧したい物件を絞りこまれます。希望条件に合致する物件しか表示されないものは、その時点で 決定される物件の候補から外れてしまいます。
物件が供給過剰状態にありますので
１「家賃の安さ」
２「こだわりの設備の有無」
３「築年の新しさ＝物件の綺麗さ」
当店の管理物件につきましては、日々、このバランスが満たされているかをチェックして、改善が必要 な時は、お部屋探しの始まるシーズンの前に、オーナー様にご提案をしています。
※実際には「立地の良さ」が最重要かもしれませんが、空室対策として変更できない項目になるので、ここでは省略します。
1.家賃を調整値下げし、一つ下の価格帯検索に反映させる
相場より著しく高い家賃設定になっている場合や、家賃検索において少し 下げるとグレードが下の分類に入り、検索に引っかかりやすくなる場合は 効果的な空室対策となります。また、他の空室対策を打つ時間がないときには 最有効な手段です。
しかし、「前年は空室が多数出てしまった。空室が出るよりは、家賃を下げ て募集しよう・・・」と単純に家賃を下げる方法は、一時的には空室が減少 するかもしれませんが、次のようなデメリットもあります。
最も、コストがかからず、最も効果があり、最も簡単であるからこそ、 次年度以降は他の物件のオーナー様も簡単に真似ができてしまう方法です。 次年度以降は、今年度よりも、更に、家賃を下げないと効果が出なくなる方法です。
２.入居者様が求める設備を導入する
設備の充実化によるメリット
中程度のコスト
中期的に効果持続する
中程度の工期
建築時から数年経過している物件の場合、大学新入学の方からすると生活形式に 合わない設備となっている場合があります。例えば、生まれてからずっとオール電化 住宅に住んでいる方は、ガスコンロ物件は候補から外されてしまいますし、 物心付いたころからシャワー式温水洗浄便座のトイレしか使ったことがない方は、 設置されていない物件は選択肢から外されてしまいます。 また、近年では、インターネットを共有利用し低価格もしくは無料ではない物件や セキュリティ設備も必要最低限は設備されていませんと選択肢から外されてしまい ます。
工事の時間があるのであれば、設備のアップグレードは最重要の空室対策となります。
３.間取変更を伴う大幅改装
リノベーションによる効果
コスト、工期は大ですが…
長期的に効果持続する
家賃UPも期待
建築時から長期間経過している物件の場合、設備が近年の学生様のニーズに 合わないだけではなく、経年劣化による不人気、特に間取で選択肢から外されて しまう場合や、他の物件と同じような設計となっており数多くある物件の中の一つ となってしまっている場合、長期に渡り、空室になってしまう可能性があります。
例）浴室トイレが一体となっているユニットバス物件
浴室に洗面が一体となっている物件
洗濯機が室外設置の物件
冷蔵庫が居室に設置しないといけない物件
収納が小さい物件
もし、空室が何年も続いているのであれば、間取変更やリノベーションを 実施すると、人気物件となり長期に渡る空室期間の減少に繋がります。
しかし、コストが大きくなりますので、ポイントをおさえたリノベーションを実施する必要があります。
家賃UPの価格と費用対効果
建築物躯体の残存利用期間とのバランス
間取変更に伴う他の部分のスペース減少によるアンバランス
特化したデザインを取り入れる
上記のポイントをおさえて、数多くある同じような物件からの脱却、オーナー様の物件にしかない希少性を創り出すリノベーションを実施することが重要です。
鳥取大学、鳥取環境大学周辺の空室対策、リノベーションのご相談は当社までお気軽にお電話下さい。